Depuis 2006, l’obligation de remettre un État des risques et pollutions (ERP) accompagne les transactions immobilières. Ce document informe sur l’exposition du bien aux aléas naturels, miniers, technologiques et à la pollution des sols, et intègre depuis 2018 le potentiel radon. Les règles ont évolué ; les ERP doivent répondre aux exigences en vigueur au 1er janvier 2025. Ci-dessous, une présentation pratique et opérationnelle pour les propriétaires, les gestionnaires et les professionnels.
cadre légal et éléments obligatoires
Rappel des fondements juridiques et des composants essentiels du dossier.
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Base légale : obligation instaurée depuis juin 2006, complétée par les textes qui imposent l’intégration du radon depuis le 1er juillet 2018 et les évolutions à compter du 1er janvier 2025.
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Contenu minimum : identification du bien (adresse, commune), carte des risques, mention des PPR applicables, niveau de sismicité, historique des sinistres indemnisés au titre de la CATNAT, présence éventuelle de pollution des sols, et indication du potentiel radon.
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Validité : documento valable 6 mois ; à actualiser si un nouveau PPR ou une révision de zonage intervient entre la signature des actes.
zones concernées et plans de prévention
Quelles zones déclenchent l’obligation et comment les PPR encadrent l’urbanisme.
La France est découpée en cinq niveaux de sismicité. Un bien situé en zone de niveau 2 ou plus doit faire l’objet d’un ERP.
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PPR : ces plans (naturels, miniers, technologiques) définissent trois types de zonage — interdiction, construction soumise à conditions, zones sans restriction — et imposent des prescriptions urbaines.
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Procédure : prescription par arrêté préfectoral, concertation publique, puis validation. À chaque étape, les contraintes peuvent évoluer ; l’ERP doit refléter la version en vigueur au moment de la transaction.
radon et risques sanitaires
Intégration du radon dans l’ERP et implication pour les occupants.
Le radon est un gaz radioactif naturel. Son potentiel doit figurer dans l’ERP depuis 2018, notamment dans les zones classées au niveau 3.
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Mesures : si le potentiel est élevé, indiquer la nécessité d’un diagnostic approfondi et des solutions (ventilation, étanchéité).
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Cas réel : pour une maison en zone 3, un rapport ERP précisant un fort potentiel radon a motivé l’installation d’un système de ventilation et a été intégré au dossier technique lors de la vente.
réalisation de l’ERP : qui fait quoi
Responsabilités du propriétaire et intérêt de recourir à un professionnel.
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Établissement par le propriétaire : possible. Le propriétaire ou le bailleur peut rédiger l’ERP lui-même.
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Recours à un professionnel : fortement recommandé pour garantir la précision et limiter les risques juridiques. Les professionnels utilisent des outils spécialisés pour vérifier les PPR, les sinistres CATNAT et les données de zonage.
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Exemple métier : un diagnostiqueur a identifié une omission d’antécédents CATNAT dans un ERP rédigé par le vendeur ; mise à jour effectuée, litige évité.
sources d’information et collecte des données
Où trouver les données publiques et comment les exploiter pour constituer l’ERP.
Les informations utiles proviennent des services préfectoraux, des communes et de bases de données publiques centralisées. Les professionnels combinent ces sources avec des outils cartographiques et des historiques de sinistres.
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Documents administratifs : fiches PPR, arrêtés préfectoraux, plans communaux.
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Bases publiques et outils métiers pour vérifier les niveaux de risque et les dossiers CATNAT. Pour une aide pratique sur la méthodologie et les contrôles, consultez Des infos utiles.
règles spécifiques aux ventes et aux locations
Modalités de validité et conséquences lors des signatures.
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Vente : l’ERP doit dater de moins de six mois au moment du compromis. S’il y a une modification du contexte entre le compromis et l’acte final, l’ERP doit être mis à jour.
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Location : si la commune n’évolue pas sur le plan des risques, l’ERP reste valable pour la durée du bail et ses reconductions. En colocation, fournir le document à chaque signataire à son entrée dans les lieux.
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Sanctions : information incomplète ou absente peut engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur sur le fondement des vices cachés (article 1641 du Code civil), avec recours possibles (réduction du prix, résolution de la vente).
exclusions et contrats non soumis
Liste des situations qui échappent à l’obligation ERP.
Certaines transactions échappent à l’obligation, selon la nature du contrat et la localisation du bien.
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Exemptions fréquentes : contrats de courte durée inférieure à une réglementation spécifique, certains locaux temporaires ou constructions non concernées par le zonage.
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Vérifier au cas par cas avec la collectivité compétente avant de conclure l’acte.
Pour un dossier conforme, réunissez les cartes de zonage, l’historique CATNAT, la mention radon et les arrêtés PPR applicables. Un ERP fiable réduit les risques juridiques et facilite la transaction. Si besoin d’aide technique pour la collecte ou la rédaction, un professionnel confirmé peut réaliser l’audit et la mise à jour du rapport.
